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杏彩是合法 - 首个“爆仓”长租公寓现身杭州 鉴别风险用这三招
2020-01-11 12:31:53
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杏彩是合法 - 首个“爆仓”长租公寓现身杭州 鉴别风险用这三招

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来源/ 寻找中国创客 记者 / 张姝欣 编辑 / 魏佳

继“抢房传闻”后,长租公寓再次成为舆论焦点。

8月20日,杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称"鼎家")的长租公寓“爆仓”,公司发布通知称因经营不善导致资金断裂,已停止运营,4000多住户受损。

按照其2017年末的官方介绍,“鼎家”拥有十万套基础房源数据,运营的公寓已超过5000间,预计未来三年将达到五万间。公司宣称具有灵活的现金流,为客户提供“租房+金融”服务。

鼎家的“爆仓”,引发公众对“金融+长租公寓”模式的讨论。涉及金融的长租公寓不少,不过,多位行业专家表示,鼎家事件可能只是个例。

目前,北京市住建委已经表示,针对住房租赁企业违规使用“租房贷”,目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证,一旦查实,将从重处罚,联合惩戒。

房租变贷款,租户不知情

房租变贷款,是让鼎家租户最震惊的地方。

鼎家利用6家网贷平台“套路”租客,让租户在不知情的情况下使用网络贷款。具体来说,租客通过银行卡绑定网贷平台,每月返还给贷款APP相应的金额来缴纳房租;而鼎家拿到金融机构贷款后,不一次性结算给房东,最多只给一季度,再利用截留的租金去盘下更多的房子。

实际上,鼎家就是利用租客的信用,给自己提供扩张资金。每开展一笔业务,就套走了一笔租金,可以说是“空手套白狼”。

鼎家破产后,一名负责人告诉租户:“没钱退押金,更没钱退房租。”目前,租客拿不到先行支付的押金,依然要每月向网贷平台还钱,而房东也收不到后续租金。

此前鼎家就因拖欠租金被传资金断裂。8月2日,该公司法人魏永锋发布公告称,其中有误会,望大家不要听信谣言。

8月15日,心存疑虑的一些业主和租户赶到鼎家办公处维权,他们才发现办公室已经被搬空,还在职的员工表示,公司处于这样的状态已经好几天。

然而,鼎家在今年2月还获得一笔千万级融资。小伞金融smaum创始人林起发微博称:“这属于非法挪用款项,现金流一断就要命”。

“租金贷行为本身并不违法,但如果消费者不知情就会存在一定的问题”,上海中原地产市场分析师卢文曦曾表示。此前,就有多家长租公寓被爆出因欺骗租客使用分期贷款缴纳房租的事件。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“鼎家事件”暴露了“租金贷”的三个风险:首先租客信用被违规使用的风险。此类租赁业务,中间加入了一层消费贷业务。如果中间资金不到位,导致房东不愿意出租了,这个时候租客就会很被动。

“第二是租金收益的监管不到位。尤其是类似公司很多穿着带有网络、科技、资产管理等马甲,旗下公司鱼龙混杂,资金是用于收购房源还是挪作为他用都不能确定。一旦资金断裂或挪用,背后的多米诺骨牌效应就会显现。”严跃进说。

严跃进认为第三个问题就是内部管理混乱。长租公寓一旦规模做大,相关的管理就需要健全,如果内部管理层都扯皮,那么很多违规乱象就会出现。

利用金融工具获资是普遍选择

长租公寓回报周期长、利润率低的特点使得其需要大量资金,而近期融资成本走高,加剧了资金压力。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示,在去杠杆的大环境下,金融机构在房地产资金审批上更加严格。“原来拿到银行贷款还算容易,从今年初开始,获得房地产信托都很困难,成本也很高。”郭毅说。

所以,通过金融工具获取融资就成为除了风投外的重要选择。

青客公寓相关负责人曾表示,处于发展早期的资本市场能够使用的金融工具并不多,租金贷虽然不是企业运营唯一的融资渠道,但确实是行业萌芽阶段勉强可以走通的一个渠道。

“目前,长租公寓市场上的主要金融手段有租金分期产品、资产包类债权产品、资产证券化产品以及股权融资或股加债融资。”寓多多品牌公寓创始人魏良庆表示。

魏庆良认为,只有少部分的G端(政府)和B端(自持为主)能获得股权融资或股加债融资,占据80%比例的小B端很难获得这两种金融资源。

因此,租房分期、资产包类债权产品、资产证券化产品就成为创业型、酒店型、中介型长租公寓的选择。

2017年,新派公寓成为国内发行长租公寓首单类REITs(房地产信托投资基金)的公寓后,一些长租公寓开始了通过资产证券化融资,将其作为迅速获得长租公寓拓展资本的渠道。

REITs即把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上证券资产的金融交易过程。

Wind数据显示,截至2018年1月,国内累计发行类REITs产品31只,其中2017年发行16只,超过此前三年总和。

这也是政策引导方向。2018年4月25日,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等进行明确,并将在审核领域设立“绿色通道”。

目前,除了最早涉足长租公寓的中国建设银行,中国交通银行、中国农业银行等多家银行都展开了与长租公寓行业的合作。

债券产品也成为选择。2017年8月15日,自如发行成立“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”(简称“自如1号ABS”),2017年9月29日在上海证券交易所正式挂牌。

但是,一些规模较小的、融资能力弱的租赁企业无法发行债券,只能跟小额贷款公司合作,“爆仓”的鼎家就属于这种。

需监管租金账户挪作他用

长租公寓搭上了金融工具, “鼎家爆仓”是否只是开始?

多位行业专家表示,鼎家事件只是个例。郭毅表示,其他企业爆仓的风险并不像鼎家这么大。

她认为,判断一个长租公寓运营商是否存在“爆仓”风险可以从三个角度看:首先是业务发展重心是做房地产还是做金融。目前多数长租公寓的信托产品,是为了企业规模扩张而发行,相当于是对现金流的补充。而鼎家更像是一款金融产品,在借助新的商业模式吸纳资金。

从经营模式上,要判断公寓运营商是仅仅从事租赁业务,还是有更多元的房地产业务板块,能不能形成企业内部各个业务板块现金流之间的周转。一些运营商还涉足散租、二手房等业务板块,风险相对小些。

其次她认为,对于普通的租客,最直观的判断就是公寓的规模和内部资金是否充裕。“鼎家5000间房,相比于头部的30-40万套房子的持有量,实在很少,背后又没有风投支持,风险就比较大了”。

多位从业人士表示,通过债券产品、证券化产品获取融资,公司能够获得更细水长流的发展。

中介公司通过租赁吸纳房源,一般与房主签约三年左右,每年都会约定相应的免租期,看起来单月成本提高了,平摊12个月,租金成本并不高。

同时,拿到房源是三年为周期,期间房租是锁定的,但是租给租客是每年按照市场价格定价,就算第一年打平,第二年肯定有利润,第三年利润会更高。

因此从整个房子的生命周期看,所以公寓获取融资后,因为收入不足,资金流断裂,进而“爆仓”的可能性并不大。

但其他平台也不是高枕无忧。中原地产中心首席分析师张大伟表示,目前存在租赁企业挪用租金建立资金池的现象,这容易出现爆仓风险,也属于违规违法行为。

他认为,目前需要监管层进行强监管,禁止租金账户中的资金作为他用。

据悉,8月23日,北京市住建委表示,针对住房租赁企业违规使用“租房贷”,目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证,一旦查实,将从重处罚,联合惩戒。

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